Akıllara geçmişte benzeri meseleler yaşayan ülkelerin aldığı radikal tahlil yolları geliyor. Uzmanlara nazaran krizin tahlili ismine Avusturya modelinin uygulanması öneriliyor.
Türkiye’de Hane kira fiyatları sorunu toplumsal bir krize dönüşmek üzere. 2018 yılında kurda yaşanan atakla hareketlenmeye başlayan kira fiyatları, 2020 yılında pandemi ile yükselişe geçti.
Rusya-Ukrayna savaşı, Afganistan, Pakistan, Körfez ve şimal Afrika kaynaklı ağır Hariç göçün yarattığı talep ve yüksek enflasyon baskısı fiyatları büsbütün denetimden çıkardı. nihayet olarak zelzele bölgesinden 1 milyon insanın batıya göç etmesi ile kira fiyatları yine uçuşa geçti.
‘4 Yıl Evvel 5 bin lira olan kiralar, 70 bin liralara kadar yükseldi’
Dünya gazetesinden Birol Bozkurt’un haberine nazaran İstanbul’un 4 Yıl Evvel lüks semtlerde 5 bin civarında olan kira fiyatları 70 bin liralara kadar yükseldi. Bağcılar ve Esenyurt’ta bile kiralar 10 bin liralara kadar yükseldi. Kira fiyatlarının önlenemez yükselişine nihayet vermek için atılan adımlar yetersiz kaldı.
Çözüm olarak ‘Değer haritası’ yahut sıkı kontrol önerilirken geçmişte emsal Sorun yaşayan ülkelerin Sonuç aldığı daha radikal yaptırımlar gündeme geliyor. Bu ülkelerden biri olan Avusturya’da konutlar bedeline nazaran sınıflandırırken her bir kategoriye tavan fiyatı öngörüyor. İngiltere’de de 1988 tarihli Hane Kanunu sayesinde, hem tahliye kuralları, hem de kira artışlarına devlet denetimi sağlıyor. Hane uzmanları, Türkiye’de uygulanabilecek model olarak ise Avusturya’yı öneriyor.
Bir yılda yüzde 176 artış
Yaşanan ağır talep nedeniyle Hane fiyatları ve kiralamalarda yaşanan astronomik artış mesken sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getirdi. konut sahipleri meskenlerini daha yüksek bedellerden kiralamak için eski kiracılarını çıkarmaya çalışıyor. Kiracılar da bütçelerine Müsait kiralık daire bulmakta zorlanıyor.
Emlak değerleme şirketi Endeksa’nın raporuna nazaran Türkiye’de Ocak 2023 sonu prestijiyle konutların kiraları bir evvelki yıla nazaran yüzde 176.53 artış gösterdi. Ocak 2023 sonu prestijiyle Hane için Türkiye genelinde en Çok değer kazanan vilayetler sırasıyla Antalya, Karabük, Denizli, Hakkari, Trabzon oldu.
Fırsatçılar zelzeleyle yine ortaya çıktı
Deprem felaketiyle sarsılan Türkiye’de bir tarafta eşsiz bir dayanışma örneği yaşanırken, öbür yandan ise fırsatçılar yüzlerini göstermeye devam ediyor.
Afet bölgesinden daha inançlı bölgelere yönelik göç ile zati yıllardır artan kira fiyatlarına tekrar bir Doruk yaşanıyor.
Yetkisiz emlakçılar internet siteleri üzerinden piyasayı domine etmeye çalışıyor. Buna fırsatçı mesken sahipleri de eklenince zelzele felaketi sonrası pek Fazla kentte kiralık Hane fiyatlarında yüzde 50’yi aşan, satılık konutlarda ise 50 bin liradan 600 bin liraya kadar ulaşan yükselişler görülüyor.
Tüm Teşebbüsçü Emlak Müşavirleri Derneği Lideri Akdoğan: İstanbul’da fiyatlar hareketlenecek
Peki kira fiyatlarında artış sürecek mi? Kira fiyatlarına yönelik bir düzenleme yapılacak mı? bütün Teşebbüsçü Emlak Müşavirleri Derneği Lideri Hakan Akdoğan, İstanbul’da kira fiyatlarında Önemli bir hareketlilik beklediğini söyledi. İstanbul’da kimi yerlerde düşüş, kimi yerlerde yükseliş olacağını söyleyen Akdoğan, “Özellikle zelzele bölgelerinde, fay çizgisi üzerinde olan ilçelerden beşerler konutlarını satıp uzaklaşmak istiyor. Daha emniyetli bölgelerde yahut yeni binalarda fiyatların daha da artacağını düşünüyoruz.Depreme güçlü raporunu Meydan ya da tahlilini tamamlayan binalarda fiyatlar daha da uçuk bir noktaya gelecek. Kimse yüksek katlı binalarda, zelzele öncesi yapılan binalarda oturmak istemiyor. Az katlı, bağımsız Ömür sunan yapılarda fiyat Fazla artacak. kent merkezlerinde boşalma olabilir. Beşerler Mecidiyeköy Şişli’den feragat edecek. Kentsel dönüşüm kısa müddette olmayacağı için beşerler Belde merkezlerinden zelzele riski az olan bölgelere kayacak. Bilhassa kiralık tarafı Fazla hareketlenecek” diye konuştu.
Emlak ve Yatırım Danışmanı Başaran: Aka kentlerde fiyatlar uçacak
Emlak ve Yatırım Danışmanı Mert Başaran ise Aka kentlerinde fiyatların uçacağını söylüyor. Başaran, “Sadece İstanbul değil Tüm Aka kentlerde fiyatlar uçacak. Zira ülkenin yüzde 15’i yıkıldı. Herkesin gereksinimi olacak o bölgede. Parası olmayan ya da orta derece olanlar Aka kentlerin varoşlarında mesken isteyecek. Parası Fazla olanlar da Aka kentlerde güzel yerlerde isteyecek. Hasebiyle her yere Önemli biçimde bir talep olacak. Türkiye genelinde bu da fiyatları maalesef artıracak” dedi.
Depremin Etraf vilayetlerdeki fiyatları artırdığına dikkat çeken Başaran, “Mersin’de kiralıklar uçtu. Göç hareketliliğinin yaşandığı bütün vilayetlerde fiyatlar yükseliyor. Her yerde İstanbul’da da tıpkı formda uçacak. Beşerler şu Lahza bir dehşetle tahminen mesken almak istemeyecekler. Bilhassa kiralarda barınma muhtaçlığı inanılmaz olacağı için Fazla artacak” diye konuştu.
Konutta Birden fiyat dalgalanmalarına karşı 3 öneri
Kira fiyatlarında yaşanan astronomik artış durdurmak için ne neler yapılabilir? Dünyada misal sıkıntıların sonrasında ülkelerin neler yaptığına baktığımızda kira kontrolleri ile sorunu çözme yoluna gittiklerini görüyoruz. Pekala Türkiye’de kira kontrolleri sorunu çözer mi? Dünyada kira kontrolü uygulayan ülkelerin modellerini inceleyen Dünya gazetesi, sorunun tahlili için neler yapılabileceğini bölüm temsilcileri ile konuştu. Birçok gelişmiş ülkede kira kontrolleri uygulandığının altını çizen kesim temsilcileri Türkiye’de de kira fiyatlarında yaşanan artışa devletin dur demesi gerektiği görüşünde.
Enflasyonda yaşanan artışla Birlikte geçtiğimiz Yıl hükümet harekete geçmiş kira artış oranlarına sınırlamaya gidilmişti. 8 Haziran 2022’de yürürlüğe giren düzenlemeyle 1 Temmuz 2023 tarihine kadar kira artışları yüzde 25 ile sonlandırıldı.
Kira kontrolleri dünyada nasıl uygulanıyor diye incelendiğinde bu uygulamanın genel olarak Hane buhranlarının sonucu olarak doğduğu görülüyor. Hükümetlerin kira denetimlerini kiracılardan Fazla yüksek kira parası istenmesini ya da topluca meskenden çıkarılmalarını önlemek için tercih ettiğini görüyoruz. Burada kiraların yükseltilmesini muhakkak bir tertibe bağlayarak, konuttan çıkarmayı güçleştirmek ve kiracı-malik münasebetlerini kontrol altına almak amaçlanıyor. Türkiye’de de Anayasa’nın 5. hususunda barınma gereksinimi devletin Temel Gaye ve misyonları ortasında sayılmış, 35. unsurunda ise mülkiyet hakkının halk faydası maksadı ile sonlandırılabileceği belirtilmiştir.
Tüm dünyada Hane piyasasında, piyasa sistemlerinin tam olarak işlememesi ve Hane arzının bir anda artırılmasının Muhtemel olmaması nedeniyle bu Cin sınırlamalar kaçınılmaz oluyor. Bundan Dolayı Hane meselesinin tahlili ve barınma muhtaçlığının karşılanması maksadıyla, toplumun ortak Yarar ve çıkarlarının bireyin Yarar ve çıkarlarının üstünde tutulabileceği ve hakkın özüne ve ruhuna alışılmamış olmamak şartıyla mülkiyet hakkına sınırlama getirilebileceği kabul ediliyor. Bu kapsamda devletler Vakit vakit taşınmaz kiralama hakkına Çeşitli taraflardan sınırlama getiriyor.
Prof. Dr. Hepşen: Bölgesel kira değer haritaları oluşturulmalı
İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, Türkiye’de kira fiyatlarında yaşanan artışın da bölgesel cari kira kıymetlerinin belirlenmesi ve değer haritalarının oluşturulması gerektiğini söylüyor. Hepşen, “Serbest piyasa iktisadı temelinde sağlıklı ve sürdürülebilir bir Hane kira piyasası için öncelikle sağlıklı bir kontrolün olması gerekmektedir. Bu manada geçtiğimiz günlerde gündeme gelen kira kontratların artık e-devlet üstünden yapılması gündeme gelmişti; bunun sistemin kayıt altına alınması açısından Fazla Değerli olduğunu Anlatım edebilirim. Ayrıyeten, değerleme şirketlerinin hazırladıkları raporlara bağlı olarak bölgesel cari kira bedellerinin gözlemlenmesi, değer haritalarının oluşturulması ve bunların anlık takip edilmesi kontrol açısından değerlidir. öteki taraftan, arsa temin zorluğunu aşmakta bir öbür öncelikli maksat olmalıdır” halinde konuştu.
TSKB Gayrimenkul genel Müdürü Maya: Kira tespit raporu Ara tahlil olabilir
Pandemi devrinde birtakım ülkeler enflasyon artışı ve konuta yönelik artan talebi görerek azami kira artışında sınırlamalar getirdiğini söyleyen TSKB Gayrimenkul genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Bu süreçte nihayet bir yıllık periyotta kira uyuşmazlıkları tarafında daha sık talep edilmeye başlanan kira tespit raporu bir Ara tahlil olabilir. Değerleme kesimi bu bahsin tam merkezinde yer alıyor. Vergide kayıt dışılığı tedbire ve çabaya yönelik hareket planında da kira mukavelelerinin e-devlette bulunması ve gayrimenkul değerleme bilgi sistemine yönelik atıflar mevcut. Bizim değerleme kuruluşları olarak raporladığımız bilgiler de bu sisteme entegre edildiğinde bölgesel kira rayiç kıymetleri verisi oluşturulabilecektir. öteki yandan konutu yatırım aracı olarak görmemek ve artan demografik talep ile Birlikte arzı artırıcı faktörlerin de kira sayılarında tesirli olduğunu unutmamak gerekiyor” dedi.
Avukat Yüksel: Kira sonlandırması sınıflandırılabilir
Türkiye’de hukuksal olarak birinci kontratlarda kira sonlandırmasına ait bir karar bulunmadığını söyleyen Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Lideri Av. Ali Yüksel, “Ancak, konutta kira artışlarını 1.7.2023 tarihine kadar yüzde 25’le sınırlayan Borçlar Kanununa husus eklenerek, birinci kiralamada sokak rayici getirilmesi mümkündür. Buna nazaran, semtlerin, sokakların ve binaların emlak vergisi ve değerli Hane vergisi belirlendiğine nazaran, kira sınırlamasına ait bir sınıflandırma da yapılabilir. Burada toplumsal konutlar, orta konutlar ve lüks konutlar ile yazlıkları da farklı sınıflandırmaya tabi tutmak gözetilebilecektir” sözlerini kullandı.
Kentsel dönüşüm kira talebini artırıyor
Kentsel dönüşümde mesken sahiplerinin konutlarını 90 gün içerisinde boşaltma mecburiliği bölgede kiralık meskenlere talebi artırıyor. Riskli binaları boşaltırken mesken sahiplerine bin 500 ile 4 bin 500 lira ortasında bir kira yardımı yapılıyor. Kiracılara ise yalnızca taşınma yardımı var. Kentsel dönüşümün başladığı böladurum kira fiyatlarını artırıcı bir tesir yaratıyor. Bu türlü olunca da meskeninde kentsel dönüşüm başlatan konut sahiplerinin kiralık mesken bulamamasına yahut yüksek kira ödemek zorunda kalmasına yol açıyor. Kentsel dönüşümün başladığı binada 90 günde konutu boşaltma kaidesi bulunuyor. Bölüm uzmanları bu müddetin 1 yıla çıkması gerektiğini söylüyor. Böylelikle biranda oluşan Hane talebinin önüne geçilmesi böylelikle kentsel dönüşümün özendirilmesi hedefleniyor. Türkiye’de nüfusun yüzde 72’si zelzele neslinde yaşıyor. Buna Karşın kentsel dönüşümün başladığı 11 yılda bugüne kadar yalnızca yüzde 15 dönüşüm yapılabildi.
Deprem felaketi İstanbul’da iki ilçeyi ön plana çıkardı
İstanbul’da ikamet eden vatandaşlar zelzele riskinin daha az olduğu bölgelerdeki konutlara talep gösteriyor. Başakşehir, Arnavutköy üzere ilçeler araştırılırken, 1999 yılı öncesi yapılan konutlara İlgi düştü.
Kahramanmaraş’ta meydana gelen 2 Aka sarsıntının akabinde Hane piyasasında hareketlilik başladı. İstanbul’da yaşayan vatandaşlar zelzele riski daha az olan bölgeleri araştırmaya başladı. Kimi mesken sahipleri fay çizgisine yakın olan bölgedeki meskenlerini satılığa çıkardı. Kirada oturanlar ise daha az risk altında olan ilçelerdeki konutlara ilgiyi artırdı. Fay sınırından uzaklaşmak isteyen vatandaşlar, Başakşehir ve Arnavutköy üzere bölgelerdeki konutlara istek gösteriyor. 1999 zelzele öncesi yapılan konutlara da İlgi düşerken, yeni binalara İlgi arttı.
Dünyada uygulanan kira Denetim yöntemleri
Günümüzde kira denetimi hedefiyle kullanılan en yaygın metot olarak sınıflandırma prosedürü ön plana çıkıyor. Bu sistemde benzeri özelliklere sahip konutlara uygulanabilecek en yüksek kira bedelinin ve bu kira bedellerine uygulanacak artış oranları kanun ile belirleniyor. Bu mevzudaki birinci uygulamalarda kira bedeli aşikâr bir yıla nazaran sabitlenirken, daha sonraki uygulamalarda belli bir artış oranı (enflasyon gibi) dikkate alınarak kira bedelinin belirlenmesi aslı benimsenmiştir. Bu metotta taşınmazlara uygulanacak kira bedelleri sonlandırılırken, misal özellikli taşınmazlar bir Küme olarak değerlendirildiğini söyleyebiliriz.
Dünyada kira denetimi uygulayan devletler
AVUSTURYA: Avusturya’da 1981 yılında çıkarılan bir kira denetimi kanunu ile taşınmaz kira bedelleri sonlandırılmıştır. Bu kanun ile apartman daireleri A, B, C ve D olmak üzere dört sınıfa ayrılmış ve (taşınmaz maliki ile kiracı ortasında Öbür türlü bir muahede olmadığı sürece) her sınıfın metrekare fiyatı aşikâr oranlarda sonlandırılmıştır.
İNGİLTERE: İngiltere’de Birinci Dünya Savaşından beri kira kontrolü uygulanıyor. İngiltere’de birinci dünya savaşında var konutların Aka ölçüde tahrip olması sonucu kira bedellerinde meydana gelen çok yükselişleri engelleyebilmek maksadıyla kira bedellerine sınırlama getirilmiştir. Bu tarihten sonra çıkarılan Çeşitli kanunlarla kira bedelleri artışına sınırlama getirilmiştir. Hala yürürlükte bulunan 1988 tarihli Hane Kanunu, hem tahliye sebeplerini, hem de kira artışlarını sınırlamaktadır.
İTALYA: İtalya’da da 1947 yılından bu yana kira denetimi uygulanmaktadır. Bu kapsamda halk otoriteleri kiraların denetimi emeli ile sık sık kira mevzuatına müdahalede bulunmaktadırlar. Bu müdahaleler kimi kira bedellerinin dondurulması, kimi bütün yeni kiraların müddetinin uzatılması, kimi de kiraya husus taşınmazların tahliyesini öngören yargı kararının uygulamasının hükümet tarafından çıkarılan kanun kararında kararname ile durdurulması halinde cereyan edebilmektedir.
HOLLANDA: Hollanda’da İkinci Dünya Savaşından bu yana uygulanan kira kontrolü siyaseti Laf mevzusudur. Bu kapsamda 1979 yılında giren Hane Kiracılığı Yasası; kirası belli bir düzeyden düşük konutlar için kiranın yılda yalnızca bir Kez artırılabileceğini, bu artışın devletin belirlediği orandan daha Çok olamayacağını öngörmektedir.
DANİMARKA: Danimarka’da da İkinci Dünya Savaşından beri kira denetimleri uygulanmaktadır. Danimarka’da her belediye bünyesinde, daire özelliklerine nazaran uygulanacak azami kira bedelini belirlemekle misyonlu bir kira denetimi ofisi bulunmaktadır. Bu ofisler tarafından belirlenen kira bedelleri çoklukla taşınmazın pazar kıymetini yansıtmamaktadır.
MALTA: Malta’da Hane Kanunu, otoritelere kiracı ile mesken sahibi ortasındaki bağlara müdahale etme hakkı tanımaktadır. Hane Kanunu’nun 3. hususu kapsamında otoriteler; halk faydası istikametinden Gerekli gördükleri durumlarda, belirli bireylere oturma imkanı tanımak gayesiyle konut sahiplerine resmi Buyruk verebilmektedirler. Bu kapsamda kiraya mevzu taşınmazların kullanımının Toplumsal Konutlar Yöneticiliği tarafından verilen buyrukla taşınmaz malikinden alınarak belirli bir kira bedeli karşılığında kiracılara geçirilmesi Laf konusu olabilmektedir.
ABD: Amerika Birleşik Devletlerinde de (eyaletler ortası farklılıklar görülmekle birlikte) kira denetimleri uygulanmaktadır. Bilhassa v1970’li yıllarda enflasyon oranının çok yükselmesi sonucu başlanan kira denetimleri, bugün kimi eyaletlerde kaldırılmış ya da hafifletilmiş olsa bile hala pek Fazla eyalette uygulanmaya devam etmektedir. Kiraya mevzu taşınmazlara uygulanan bir kira tavanı bulunmaktadır. Benzeri özellikler gösteren konutlar için her Yıl en geç 31 ekim tarihine kadar, Temel fiyatlar ve enflasyon oranı dikkate alınarak Kira Heyeti tarafından yayınlanan “yıllık genel düzenleme” ile tekrar belirlenmektedir.
Yorum Yok